IVA del 10% y tope de 31 días en pisos turísticos

El pasado martes el BOE publicó, por fin, el IVA a los pisos turísticos. No el 21% anunciado en julio, sino un 10% a partir del 1 de diciembre de 2026, junto a un tope de 31 días para la estancia turística, recargos de IBI en zonas tensionadas y multas millonarias a las plataformas. Tres días después, el viernes 2 de octubre, el Congreso derogó el decreto entero. Si tienes una vivienda de uso turístico en Málaga, esto es lo que iba a cambiar, lo que sigue en vigor y por qué conviene hacer los números igualmente.

Última revisión: 2 de octubre de 2026, tras la votación del Pleno del Congreso. Esta página se actualizará cuando el BOE publique el acuerdo de derogación y si el Gobierno vuelve a presentar las medidas.

En resumen: El Real Decreto-ley 26/2026 fijaba un IVA del 10% para estancias de hasta 30 noches desde el 1 de diciembre de 2026 y un límite de 31 días al alquiler turístico desde el 1 de octubre. El Congreso lo derogó el 2 de octubre. Hoy tu VUT sigue exenta de IVA si no prestas servicios hoteleros, no hay tope estatal de 31 días, y la normativa que de verdad manda en Málaga (moratoria, Decreto 31/2024, comunidades de propietarios, registro de viajeros) no ha cambiado.

Qué decía el decreto sobre los pisos turísticos

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado el 30 de septiembre y en vigor el 1 de octubre, era sobre todo un decreto de alquiler residencial, pero traía un capítulo para las viviendas de uso turístico. Según el texto publicado y las lecturas de la prensa especializada:

• IVA del 10% desde el 1 de diciembre de 2026. El alquiler de viviendas o apartamentos amueblados dejaba de estar exento de IVA cuando la estancia del mismo huésped no superaba las 30 noches y la vivienda no era la residencia habitual del arrendador. Quien ya prestaba servicios hoteleros seguía al 10%, como hasta ahora. Es el tipo reducido, no el 21% del borrador de julio.
• Tope de 31 días a la estancia turística desde el 1 de octubre. A partir de ahí, el contrato pasaba a ser de temporada y necesitaba una causa real y escrita de desplazamiento temporal, con la carga de la prueba en el arrendador.
• Recargos de IBI en zonas tensionadas. Los ayuntamientos de municipios con zona tensionada podían aplicar un recargo de hasta el 50% a las viviendas de uso turístico, del 100% para quien tuviera dos o más y del 150% a partir de cuatro, según las crónicas publicadas.
• Plataformas. Régimen sancionador ligado a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos: no transmitir los datos de los anuncios con la periodicidad exigida era infracción muy grave, con multas de hasta un millón de euros o el 2% de la facturación mundial.

Qué pasó el 2 de octubre

Un real decreto-ley tiene que convalidarse en el Congreso en 30 días. El Pleno extraordinario del viernes 2 de octubre votó los dos decretos del paquete de vivienda, el 26/2026 y el 27/2026, y los rechazó con los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN. Al no convalidarse, quedan derogados (artículo 86.2 de la Constitución) y sus efectos cesan desde que el BOE publique el acuerdo. Si quieres el detalle del paquete completo, incluida la parte de alquiler residencial, está en qué cambia el decreto Maricarmen para los propietarios.

Van dos intentos en 2026 de poner IVA a los pisos turísticos y ninguno ha llegado: el borrador del 21% de julio se aplazó, y el decreto del 10% de septiembre ha durado dos días. En la página de fiscalidad del alquiler turístico mantenemos lo mismo que en agosto: cuando haya norma en vigor, la verás allí con su fecha.

Qué sigue en vigor para una VUT en Málaga

La derogación devuelve el marco al 29 de septiembre. Para tu vivienda de uso turístico eso significa:

• IVA. Exento si solo cedes la vivienda. 10% si prestas servicios propios de la hostelería (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, desayunos). Ni 21% ni 10% automático por estancias cortas.
• Duración. Sin tope estatal de 31 días. En Andalucía, el Decreto 28/2016 excluye del régimen turístico las estancias de más de dos meses, que se tratan como arrendamiento de temporada. Lo explicamos en qué hacer con un piso sin licencia turística.
• IBI. Sin recargo. Andalucía no ha declarado ninguna zona tensionada, así que ni siquiera con el decreto vivo habría aplicado en Málaga.
• Plataformas y registro. El Reglamento (UE) 2024/1028 se aplica desde el 20 de mayo de 2026 y obliga a las plataformas a verificar y transmitir los números de registro; el procedimiento español del registro único (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, pero el código VUT/MA en toda tu publicidad (art. 9.4 del Decreto 28/2016) y el registro de viajeros en SES.Hospedajes siguen siendo obligatorios.
• Comunidad de propietarios. La regla de los tres quintos de la Ley Orgánica 1/2025 sigue igual y sin efectos retroactivos sobre actividades previas. Está en la Ley 1/2025 y las comunidades de propietarios.
• Moratoria. Málaga no admite nuevos alojamientos turísticos en suelo residencial desde el 25 de julio de 2026, con una suspensión de hasta tres años. Lo que ya está inscrito y en regla no se toca. Detalle en la moratoria de pisos turísticos en Málaga.

El IVA del 10% volverá a la mesa: haz los números ahora

Que el decreto haya caído no significa que la idea desaparezca. Ha sobrevivido a un borrador, a un decreto y a dos votaciones, y el Gobierno ha dicho que su ambición "va más allá de este real decreto". Un propietario que gestiona bien no espera al BOE para saber cuánto le costaría. Y aquí viene la parte que casi nadie cuenta: el impacto real de un IVA del 10% no es un 10% de tus ingresos.

Cuando una actividad deja de estar exenta y pasa a tributar, el IVA que soportas en tus gastos se vuelve deducible. Y los gastos de un piso turístico llevan casi todos un 21%: la comisión de la gestora, la limpieza y la lavandería, las reposiciones, el pequeño mantenimiento, el software.

Ejemplo simplificado, con cifras redondas y sin ánimo de asesorar. Un piso que factura 3.000 euros al mes a precio final de huésped, con una gestora al 20%, 300 euros de limpieza y 200 euros de otros gastos, todos con IVA del 21%:

• Hoy, exento: pagas cerca de 2.800 euros de IVA soportado al año en comisión, limpieza y resto, sin poder recuperarlo. Tu neto mensual ronda los 1.670 euros.
• Con IVA del 10% y el mismo precio al huésped: la base pasa a 2.727 euros y el IVA repercutido a 273 euros, pero deduces unos 220 euros de IVA soportado y solo ingresas la diferencia, unos 53 euros. Tu neto mensual queda en torno a los 1.630 y los 1.680 euros según cómo calcule tu gestora la comisión.

Es decir: con el huésped pagando lo mismo, el impacto se mueve entre cero y un 3% de la facturación, no un 10%. El coste de verdad habría estado en la gestión (facturas, modelo 303 trimestral, llevar libros de IVA) y en el precio, si el mercado no absorbiera la subida. Si quieres ver esto aplicado a tu piso, con tus gastos reales, pídelo en el estudio gratuito y te lo devolvemos en el mismo documento que la previsión de ingresos.

Dos avisos honestos. Para un propietario no residente o con uso mixto de la vivienda, el cálculo tiene matices (prorrata, obligaciones formales) que solo tu asesor puede cerrar. Y nada de esto está en vigor: es una simulación para no tomar decisiones a ciegas la próxima vez que salga un titular.

El tope de 31 días: la lección que sí vale aunque haya caído

Lo que el decreto exigía para la estancia de más de 31 días no es muy distinto de lo que ya hacemos en Málaga con la media estancia: contrato de temporada, causa real y escrita, duración definida. En Andalucía, además, a partir de los dos meses la estancia sale del régimen turístico.

Si tu VUT combina turístico en temporada alta y media estancia de octubre a mayo, el tope de 31 días no te habría afectado. Y si vuelve, tampoco. Lo que conviene revisar ahora es que tus contratos de media estancia lleven la causa de la temporalidad (trabajo remoto, traslado, formación, tratamiento) y no se encadenen sin motivo. Es buena práctica hoy y será exigencia mañana.

Dónde está la oportunidad para quien tiene licencia

• Ruido regulatorio, menos competencia. Cada anuncio de IVA, cada decreto, cada moratoria empuja a algunos propietarios a vender o a pasar a larga duración. Para quien se queda con la vivienda inscrita, en regla y bien gestionada, el mercado se estrecha. Según cifras del Ayuntamiento recogidas por la prensa en julio de 2026, Málaga tenía 12.754 viviendas turísticas con licencia, de las que unas 8.600 estaban activas. Con la suspensión de nuevas altas, ese techo ya no sube.
• Las plataformas serán más estrictas, no menos. Con o sin decreto, el Reglamento europeo obliga a Airbnb y Booking a verificar números de registro y a compartir datos. Un anuncio con el código VUT/MA correcto y el registro de viajeros al día deja de ser un trámite y pasa a ser una ventaja competitiva.
• La media estancia es el seguro de invierno. Contratos de más de dos meses con causa, demanda de nómadas digitales y traslados, y un marco que ninguna reforma ha tocado. Mantener el calendario abierto a los dos modelos vale más que elegir uno.
• La reserva directa reduce la dependencia. Si una parte de tus reservas llega por canal propio, cada vuelta de tuerca a las plataformas te afecta menos.

Tres cosas que hacer esta semana

• Nada precipitado: ni dar de baja la VUT, ni subir precios por si acaso, ni cambiar de modelo por un titular.
• Pide a tu gestora o a tu asesor una simulación de IVA al 10% con tus gastos reales. Si no sabe hacerla, tienes un dato sobre tu gestora.
• Revisa que el código VUT/MA aparece en todos tus anuncios, que SES.Hospedajes está al día y que tus contratos de media estancia tienen causa escrita.

Preguntas frecuentes

¿Tienen que pagar IVA los pisos turísticos en 2026?

No, salvo que el propietario preste servicios propios de la hostelería, en cuyo caso tributan al 10%. El IVA del 10% para estancias de hasta 30 noches previsto en el Real Decreto-ley 26/2026 iba a aplicarse desde el 1 de diciembre de 2026, pero el Congreso derogó el decreto el 2 de octubre de 2026. El 21% anunciado en julio nunca llegó a publicarse.

¿Existe un límite de 31 días para el alquiler turístico?

No a nivel estatal. El Real Decreto-ley 26/2026 fijaba que la estancia turística no podía superar los 31 días desde el 1 de octubre de 2026, pero fue derogado el 2 de octubre. En Andalucía sigue vigente la regla del Decreto 28/2016: las estancias de más de dos meses quedan fuera del régimen de viviendas con fines turísticos y se tratan como arrendamiento de temporada.

¿Pueden subir el IBI a mi vivienda turística en Málaga?

Hoy no hay ningún recargo específico. El decreto derogado permitía recargos de hasta el 50%, 100% o 150% según el número de viviendas turísticas del titular, pero solo en municipios con zona tensionada declarada, y la Junta de Andalucía no ha declarado ninguna. Un recargo futuro necesitaría una norma nueva y una zona tensionada en Málaga.

¿Qué sigue en vigor para una VUT en Málaga tras la derogación?

Todo lo que ya había: inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía con los requisitos del Decreto 31/2024, código VUT/MA en toda la publicidad, registro de viajeros en SES.Hospedajes, la regla de los tres quintos de la Ley Orgánica 1/2025 en comunidades de propietarios, la moratoria municipal de Málaga desde el 25 de julio de 2026 y la fiscalidad habitual del IRPF o del modelo 210 para no residentes.

¿Cuánto me costaría de verdad un IVA del 10%?

Menos de lo que parece si tus gastos llevan IVA, porque al dejar de estar exento puedes deducir el IVA soportado en comisión, limpieza y mantenimiento. En un ejemplo con el huésped pagando lo mismo, el impacto neto se sitúa entre el 0% y el 3% de la facturación, más la carga administrativa de declarar trimestralmente. El cálculo exacto depende de tus gastos y de tu situación fiscal: pídeselo a tu asesor o inclúyelo en nuestro estudio gratuito.

Fuentes oficiales y de referencia

• Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE de 30 de septiembre de 2026), derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026
• La Moncloa: nota de prensa del Consejo de Ministros de 29 de septiembre de 2026
• AEAT: alquilo un apartamento turístico, ¿tengo que ingresar IVA?
• Decreto 28/2016 de viviendas con fines turísticos (arts. 1.2.b y 9.4)
• Decreto 31/2024 (BOJA nº 24, 02/02/2024)
• Reglamento (UE) 2024/1028 sobre recogida e intercambio de datos de alquileres de corta duración

Esta página informa, no asesora. Los detalles de aplicación del decreto derogado (tramos de recargo, cuantías de las multas, votación) proceden de la prensa y de despachos especializados, verificados el día de la redacción; el texto legal es el del BOE. El ejemplo de IVA es una simulación. Para tu caso, habla con tu asesor fiscal.

Si tu gestora no te ha contado nada de esto en toda la semana, algo falla. En cómo cambiar de gestora sin perder reservas explicamos cómo hacemos el traspaso en unos 10 días, y en gestión de propiedades en Málaga tienes la comisión publicada y el estudio gratuito en 48 horas, con la simulación de IVA incluida si la pides.