No puedes conseguir licencia turística. ¿Y ahora qué?

En resumen: con la moratoria no se pueden inscribir viviendas turísticas nuevas en Málaga capital, pero tu piso puede seguir generando ingresos con la media estancia: alquileres de temporada de más de dos meses por inquilino, que quedan fuera de la normativa turística y no necesitan licencia. Renta libre y sin prórroga obligatoria de cinco años si el contrato está bien construido.

Con la moratoria, en Málaga capital no se pueden inscribir viviendas de uso turístico nuevas. Si tu piso no tiene licencia, la vía turística está cerrada de momento. Pero cerrada la puerta del alquiler por noches, queda abierta otra que mucha gente infravalora: la media estancia. Es legal, no necesita licencia turística y en Málaga tiene una demanda que no para de crecer: nómadas digitales, trabajadores desplazados, estudiantes, pacientes en tratamiento, propietarios en obras.

Qué es exactamente la media estancia

Jurídicamente es el arrendamiento de temporada del artículo 3.2 de la LAU: un alquiler para uso distinto de vivienda habitual, con una causa temporal real (trabajo, estudios, tratamiento médico, obras en la vivienda propia). Sus reglas son muy distintas de las del alquiler residencial clásico:

• Se rige por lo que pacten las partes: sin prórroga obligatoria de 5 o 7 años.
• Renta libre. En Andalucía no hay zonas tensionadas ni topes de precio.
• Fianza legal de dos mensualidades. Desde el 24 de enero de 2026 ya no se deposita en AVRA (lo suprimió la Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía para los contratos nuevos).

La frontera con lo turístico: dos meses

La normativa turística andaluza (Decreto 28/2016) excluye expresamente de su ámbito las viviendas arrendadas por más de dos meses continuados al mismo inquilino. Traducción: un alquiler de más de dos meses por inquilino queda fuera del régimen VUT y no necesita inscripción turística. Por debajo de esa duración, y si la vivienda se anuncia en canales turísticos como Airbnb o Booking, la ley presume que es uso turístico y exige licencia. Por eso trabajamos la media estancia desde los dos meses en adelante: es la zona segura.

El riesgo que hay que gestionar: la recalificación

El peligro real de la temporada no es la normativa turística, es hacerla mal. Si el contrato de temporada encubre la vivienda habitual del inquilino (causa inventada, contratos encadenados al mismo ocupante), un juez puede recalificarlo como arrendamiento de vivienda, con prórroga obligatoria de cinco años. La protección es hacer las cosas bien desde el principio: causa temporal real y documentada, acreditación de que el inquilino tiene su residencia habitual en otro lugar, y duraciones coherentes con la causa. Es exactamente el tipo de detalle que separa una gestión profesional de un contrato bajado de internet.

Si anuncias en plataformas, hay deberes nuevos

La regulación estatal y europea de 2024-2026 también toca la media estancia cuando se comercializa online: el Reglamento europeo 2024/1028 se aplica desde mayo de 2026 y obliga a las plataformas a exigir y mostrar números de registro, y existe una obligación anual de remitir en febrero la relación de contratos de corta duración del año anterior. El registro estatal único (NRUA) fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026, así que este terreno sigue moviéndose: es otra razón para no gestionarlo a ciegas. Los detalles, en nuestra guía de licencias.

Los números: qué puedes esperar

La media estancia factura menos por noche que el turístico, pero compensa con ocupaciones largas, menos rotación, menos desgaste y cero riesgo de licencia. Para muchos propietarios sin licencia VUT es, sencillamente, la mejor opción disponible en 2026. Y combina bien: inquilinos de uno a once meses, huecos cubiertos con flexibilidad, y si algún día se desbloquean las licencias, tu vivienda ya está rodada y amueblada para el salto.

En AltaHomes gestionamos media y larga estancia con el mismo estándar que nuestros apartamentos turísticos: selección de inquilinos, contratos bien construidos, fotografía profesional y atención continua. Si quieres saber qué puede dar tu vivienda en este modelo, pide tu estudio gratuito y te lo decimos con cifras, no con promesas.