Master lease en Málaga: tu edificio, hostal o pensión, alquilado con renta fija
Un master lease es el arrendamiento a largo plazo de todo el activo a un operador. Firmamos ese contrato, te pagamos una renta fija cada mes y operamos el alojamiento con nuestro equipo. Sin comisiones, sin meses vacíos y sin gestionar nada. Tú conservas la propiedad y la licencia; nosotros asumimos la ocupación.
Qué es un master lease y en qué se diferencia de la gestión
Master lease es el término del sector para el arrendamiento de un activo completo (un edificio, un hostal, una pensión, un hotel) a un operador que lo explota por su cuenta y riesgo y paga al propietario una renta fija. En España se instrumenta como arrendamiento para uso distinto de vivienda con facultad de subarriendo o, cuando hay un negocio hotelero en marcha, como arrendamiento de industria. Es el modelo con el que crecen los operadores de apartamentos con servicios en toda Europa.
La diferencia con la gestión por comisión está en quién asume el riesgo. Con gestión, tú sigues siendo el explotador económico: cobras lo que genera el activo menos una comisión, y el mes flojo es tuyo. Con un master lease, el operador es arrendatario y explotador: cobras la renta pactada todos los meses y el mes flojo es suyo. A cambio, el operador se queda el recorrido por encima de la renta.
Para un activo pequeño, como una vivienda turística suelta, la misma idea se llama renta garantizada. Esta página es la versión para activos completos. Si quieres el detalle del contrato (plazo, garantías, reparto de gastos, licencia y fiscalidad), lo explicamos en la guía sobre qué es un master lease y cómo funciona.
Vender, gestionar o alquilar con renta fija: las tres salidas de un activo
Quien tiene un edificio, un hostal o una pensión en Málaga suele llegar a la misma encrucijada: vender, buscar quien lo gestione o alquilarlo entero a un operador. Las tres son legítimas. Esto es lo que implica cada una, sin adornos.
Vender
Liquidez hoy a cambio de la renta de los próximos años. Con la implantación de nuevo hospedaje suspendida en el suelo residencial de Málaga, un activo con licencia es cada vez más escaso, y eso juega a tu favor si esperas. Y si decides vender igualmente, un edificio con operador, contrato firmado y números auditables se vende mejor que uno cerrado.
Gestión por comisión
Conservas todo el recorrido de ingresos y pagas una comisión publicada, del 15% al 25% según el servicio. Es la opción de quien quiere maximizar y acepta la variabilidad del turismo. Está explicada en gestión de edificios turísticos.
Renta fija (master lease)
Una cifra cerrada cada mes, contrato a largo plazo y cero gestión. Nosotros asumimos la ocupación, la operación y el cumplimiento normativo. Es la opción de quien quiere dormir tranquilo, está cerca de la jubilación o tiene el activo cerrado y quiere ponerlo a rentar sin invertir su tiempo.
Qué activos encajan
- →Edificios completos de apartamentos turísticos con registro AT (signatura A/MA/xxxxx) o expediente en curso, en explotación o parados.
- →Hostales y pensiones con licencia de establecimiento hotelero, abiertos o cerrados, con o sin reforma pendiente. Son el activo donde más cambia el resultado con un operador digital.
- →Hoteles boutique pequeños cuyo propietario no quiere seguir operándolos y prefiere una renta a un comprador.
- →Edificios o locales en suelo terciario u hotelero con proyecto o licencia de hospedaje, donde el operador debe entrar antes de definir el producto.
- →Carteras de viviendas turísticas de un mismo propietario, cada una con su VUT, que prefiere una renta única por toda la cartera.
Zonas: Málaga capital, Benalmádena, Torremolinos, Fuengirola, Marbella y Nerja. El resto de la provincia, caso a caso. Un piso suelto tiene su propia página: renta garantizada para una vivienda turística.
Cómo funciona un master lease con AltaHomes
Nos cuentas el activo
Dirección, tipo de licencia (AT, hostal, pensión, hotel), número de unidades o habitaciones, estado y situación actual: en explotación, cerrado o en venta.
Visita y análisis
Urbanismo, licencia, estado del edificio, mercado de la zona y una proyección de ingresos unidad a unidad. Si no encaja, te lo decimos en esa misma reunión.
Propuesta por escrito
Renta fija mensual, plazo, reparto de gastos y de la puesta a punto. Al lado, la cifra estimada con gestión por comisión, para que compares con números y no con adjetivos.
Firma y arranque
Cambio de explotador en el Registro de Turismo, puesta a punto, apertura de canales y reserva directa, y la primera renta en la fecha pactada. A partir de ahí, cobras cada mes.
Lo que asumimos y lo que conservas
Asume AltaHomes
- ✓La operación completa: huéspedes, limpieza, lavandería, mantenimiento ordinario, incidencias 24/7.
- ✓El riesgo de ocupación: la renta es la misma en temporada baja y alta.
- ✓La comercialización en todos los canales y en nuestra reserva directa, con precios dinámicos.
- ✓El cumplimiento normativo del establecimiento: registro de viajeros, reglamento interior, facturación, comunicaciones al Registro de Turismo.
- ✓Suministros y consumibles, según lo pactado en el contrato.
Conservas tú
- ✓La propiedad del inmueble y la titularidad de la licencia o del registro.
- ✓Una renta fija mensual, pactada por escrito, con las actualizaciones que fije el contrato.
- ✓Las obligaciones propias del propietario, como IBI, seguro del edificio y estructura, salvo pacto distinto.
- ✓Información periódica sobre el estado del activo, aunque la cuenta de resultados sea nuestra.
- ✓La posibilidad de vender con el contrato en vigor, si ese es tu plan a medio plazo.
Hostales y pensiones: cómo se hace el cambio de operador
La normativa andaluza de establecimientos hoteleros exige un único explotador para todo el establecimiento (la unidad de explotación) y ese explotador no tiene por qué ser el propietario. En la práctica, el cambio se formaliza con el contrato de arrendamiento y la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía: la licencia sigue vinculada al establecimiento y tú sigues siendo el titular del inmueble.
Lo que cambia de verdad es la operación. Un hostal de recepción presencial, pagos en mostrador y precios fijos compite hoy contra alojamientos con check-in autónomo, precios dinámicos y presencia en todos los canales. Esa es nuestra especialidad: operamos con cerradura inteligente, atención 24/7 por WhatsApp y reserva directa propia, y es lo que convierte un hostal que iba tirando en un activo que rinde.
Si el edificio tiene recorrido para reconvertirse en apartamentos turísticos, lo analizamos con los límites actuales: desde el 25 de julio de 2026 Málaga no admite nuevo hospedaje en suelo residencial, así que una licencia hotelera en vigor vale más como lo que es que como proyecto. Tienes el detalle en la moratoria de Málaga.
Por qué ahora
Málaga no concede nuevas viviendas de uso turístico desde el 23 de agosto de 2025 y no admite nuevo hospedaje en suelo residencial desde el 25 de julio de 2026, en ambos casos por un máximo de tres años. Un edificio registrado, un hostal o una pensión con licencia es un activo que ya no se puede fabricar, y un hostal cerrado pierde valor cada mes que pasa sin operar. Para quien está cerca de la jubilación, no quiere seguir al pie del mostrador o tiene el activo parado, la renta fija es la forma de capturar ese valor sin vender.
Por qué firmar con AltaHomes
Hablas con los fundadores
Gestora boutique: la propuesta la firma quien va a operar tu activo, y tienes su teléfono.
Operación probada
Superhost, más de 850 reseñas con 4,9 sobre 5 en 3 plataformas y más de 7.000 huéspedes atendidos en Málaga y la Costa del Sol.
Canal directo propio
Reserva directa en nuestra web además de Airbnb, Booking y Vrbo: menos dependencia de plataformas y mejor margen para sostener tu renta.
Normativa al día
Mantenemos una guía de normativa verificada contra BOE, BOJA y Ayuntamiento. Operamos dentro de las reglas, siempre.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un master lease o alquiler con renta fija de un edificio?
¿Cuánto dura el contrato y cómo se fija la renta?
Tengo un hostal o una pensión con licencia: ¿podéis operarlo?
¿Quién paga las reformas o la puesta a punto?
¿Puedo vender el edificio con el contrato en vigor?
¿Renta fija o gestión por comisión para un edificio?
¿En qué zonas trabajáis?
Cuéntanos qué edificio, hostal o pensión tienes
Dinos dónde está, qué licencia tiene y en qué situación se encuentra. Organizamos una visita y volvemos con una propuesta por escrito: renta fija, plazo y reparto de gastos, junto a la alternativa por comisión. Confidencialidad por defecto.
- ✓Respuesta directa del equipo fundador.
- ✓En el formulario, marca "Más de 5 / edificio completo" y cuéntanos el tipo de licencia en el mensaje.
- ✓Si el activo no encaja, te lo decimos en la primera reunión.