La moratoria de pisos turísticos en Málaga, explicada para propietarios

En resumen: desde el 23 de agosto de 2025 no se puede inscribir ninguna vivienda de uso turístico nueva en Málaga capital (suspensión por un máximo de tres años, hasta agosto de 2028). Desde el 25 de julio de 2026 tampoco se admite nuevo hospedaje en suelo residencial. Las licencias existentes siguen operando, y la alternativa legal sin licencia es la media estancia (más de 2 meses).

Si tienes un piso turístico en Málaga capital, o querías tener uno, esto es lo que ha pasado entre 2024 y 2026, con fechas verificadas contra los acuerdos municipales y el BOJA. La versión corta: hoy no se puede dar de alta ninguna vivienda de uso turístico nueva en Málaga capital, y desde julio de 2026 tampoco se admiten nuevos hoteles, hostales ni apartamentos turísticos en suelo residencial. Las licencias que ya existen siguen operando.

La cronología completa

Junio de 2024: acceso independiente obligatorio

La Instrucción 1/2024 de la Gerencia Municipal de Urbanismo, en vigor desde el 10 de junio de 2024, solo permitía dar de alta nuevas viviendas turísticas con acceso y suministros (luz, agua) totalmente independientes del resto del edificio. En la práctica, eso ya excluía la mayoría de pisos en bloques residenciales.

14 de enero de 2025: veto en 43 barrios saturados

El Pleno aprobó inicialmente en diciembre de 2024 la modificación del PGOU que divide la ciudad en zonas (expediente PL 51/2024). Se publicó en el BOP el 13 de enero de 2025 y la limitación fue efectiva desde el día siguiente. Desde entonces, en los 43 barrios donde las viviendas turísticas superan el 8% del parque residencial no cabe ninguna inscripción nueva. Entre ellos: Centro Histórico, La Merced, La Malagueta, Perchel Norte y La Trinidad. En 32 barrios entre el 4,53% y el 8% (Huelin entre ellos) solo se admitían altas hasta llegar al tope del 8%, siempre con acceso independiente. El Pleno aprobó definitivamente esta zonificación el 29 de mayo de 2025.

23 de agosto de 2025: suspensión total de nuevas VUT en toda la ciudad

Con la base del artículo 6.2 del Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, la Junta de Gobierno Local acordó el 14 de agosto de 2025 suspender las nuevas viviendas de uso turístico en todo el término municipal. Se publicó en el BOP el 22 de agosto y es efectiva desde el 23 de agosto de 2025, por un máximo de tres años (hasta agosto de 2028) o hasta que se apruebe antes la modificación del PGOU. El acuerdo lo dice sin rodeos: el uso residencial de una vivienda ya no habilita por sí mismo destinarla a alojamiento turístico. El dato que motivó la decisión: los barrios con más del 8% de presión turística habían pasado de 43 a 53 en año y medio.

Julio de 2026: el freno se extiende a todo el hospedaje

El 16 de julio de 2026 el Pleno aprobó inicialmente la modificación pormenorizada nº 28 del PGOU: el uso de hospedaje deja de ser compatible o alternativo al residencial en todas las ordenanzas de uso residencial de la ciudad. Es una aprobación inicial, no definitiva, pero su efecto es inmediato: una suspensión cautelar de licencias publicada en el BOP el 24 de julio de 2026 y efectiva desde el 25 de julio, por un máximo de tres años o hasta la aprobación definitiva. Afecta a nuevos hoteles, hostales, pensiones, albergues, apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico en suelo residencial. Según la prensa local, la exención que se planteó para hoteles de 4 y 5 estrellas quedó descartada.

Qué significa si ya tienes licencia

Todas las medidas municipales alcanzan a las altas nuevas. La moratoria no retira licencias ya concedidas ni inscripciones ya practicadas en el Registro de Turismo de Andalucía. Tu vivienda puede seguir operando con normalidad, siempre que cumpla la normativa autonómica vigente (requisitos del Decreto 31/2024, código de registro en toda la publicidad, partes de viajeros) y no tenga un problema urbanístico de fondo.

La consecuencia económica es directa: una vivienda con licencia en Málaga capital se ha convertido en un activo escaso. No habrá oferta nueva de VUT al menos mientras duren las suspensiones, y la demanda de la ciudad sigue creciendo. Si tu piso con licencia está facturando por debajo de su potencial, ahora es cuando más cuesta ese hueco: calcula lo que debería generar o revisa qué te está dando tu gestora actual.

Qué significa si no tienes licencia

Mientras dure la suspensión no puedes inscribir una vivienda de uso turístico nueva en Málaga capital, en ningún barrio. Las solicitudes presentadas antes de cada publicación en el BOP siguen su tramitación según ha explicado la prensa local, aunque el detalle exacto de cada expediente conviene confirmarlo con un abogado urbanista.

Eso no significa que tu vivienda no pueda generar ingresos. El alquiler de media estancia (más de dos meses por inquilino) queda fuera de la normativa turística y no necesita licencia. Lo explicamos en detalle en qué hacer si no puedes conseguir licencia.

Las fechas que importan

• 10/06/2024: acceso independiente obligatorio para altas nuevas (Instrucción 1/2024).
• 14/01/2025: prohibición de altas en 43 barrios saturados.
• 29/05/2025: aprobación definitiva de la zonificación por barrios.
• 23/08/2025: suspensión de todas las nuevas VUT en el término municipal (máximo 3 años).
• 25/07/2026: suspensión de nuevo hospedaje (hoteles, AT, VUT) en suelo residencial (máximo 3 años, aprobación inicial de la modificación nº 28 del PGOU).