La regla de los 3/5: qué puede decidir tu comunidad sobre tu piso turístico

Desde el 3 de abril de 2025, quien quiera empezar a alquilar su piso como vivienda de uso turístico en un edificio de vecinos necesita antes un sí expreso de la comunidad de propietarios. Lo introdujo la Ley Orgánica 1/2025 (una ley de eficiencia de la Justicia que reformó de paso la Ley de Propiedad Horizontal). Aquí va lo que dice exactamente, sin interpretaciones creativas.

Qué exige la ley

El nuevo artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal obliga al propietario que quiera ejercer la actividad de alquiler turístico (la del artículo 5.e de la LAU, es decir, la vivienda de uso turístico regulada por la normativa andaluza) a obtener antes la aprobación expresa de la comunidad. Esa aprobación se adopta con una doble mayoría: tres quintas partes del total de propietarios que representen, además, tres quintas partes de las cuotas de participación. No son 3/5 de los asistentes a la junta: son 3/5 del total.

El mismo acuerdo de 3/5 sirve para lo contrario: la comunidad puede limitar, condicionar o prohibir la actividad. Y un matiz que tranquiliza a muchos propietarios: un solo vecino enfadado no puede vetar nada. Hacen falta 3/5 en contra para prohibir, igual que hacen falta 3/5 a favor para aprobar.

Qué pasa con los pisos que ya operaban

La ley no es retroactiva. El artículo 17.12 termina con una frase literal: «Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos». La lectura dominante entre los juristas es que las viviendas que ya operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 (con su inscripción turística en regla y sin prohibición en los estatutos) pueden seguir funcionando, aunque la comunidad vote después una prohibición. Si tu piso está en ese caso, tu licencia y tu fecha de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía son tu mejor defensa: guarda la documentación y las evidencias de actividad anteriores a esa fecha.

Un punto que sigue abierto y donde no vamos a inventar certezas: si la comunidad puede aplicar a los pisos ya operativos el recargo de gastos comunes de hasta el 20% que permite el mismo artículo (una posibilidad que existe desde 2019). Es una cuestión debatida entre juristas y sin criterio judicial consolidado. Si te afecta, consúltalo con un abogado.

Qué pasa si alguien opera sin la aprobación

La vía es rápida para la comunidad: el presidente puede exigir el cese inmediato de la actividad, y si el propietario persiste, la comunidad puede demandar (acción de cesación). Una sentencia estimatoria puede llegar a privar del uso de la vivienda hasta tres años. No es terreno para atajos.

Cómo encaja con el resto de normas

La aprobación de la comunidad es una capa más, no un sustituto de nada. Para operar una VUT en Málaga siguen haciendo falta la inscripción turística andaluza y el encaje urbanístico municipal, hoy condicionado por la moratoria. De hecho, desde el Decreto-ley 1/2025 andaluz, el formulario de declaración responsable exige manifestar expresamente que la comunidad ha autorizado la actividad. Y ojo con el alcance: la regla de los 3/5 afecta al alquiler turístico, no al alquiler de temporada (media estancia), que es otro régimen jurídico.

En resumen

• Para empezar una VUT en un edificio de vecinos: aprobación previa por 3/5 (propietarios y cuotas).
• Pisos que ya operaban legalmente antes del 03/04/2025: la reforma no les afecta retroactivamente.
• La comunidad puede subir hasta un 20% los gastos comunes de la vivienda turística (si aplica a pisos preexistentes es cuestión debatida).
• Operar sin aprobación expone a cese y a demanda de la comunidad.
• La regla no alcanza a la media estancia ni al alquiler residencial.