Decreto Maricarmen: qué cambia para propietarios

El Congreso derogó los decretos Maricarmen dos días después de entrar en vigor. Qué contenían, qué sigue vigente y qué hacer si alquilas un piso en Málaga.

En nueve días, el Gobierno ha aprobado, publicado en el BOE y perdido en el Congreso el paquete de vivienda más ambicioso de la legislatura. Los dos reales decretos-ley que la prensa bautizó como "decreto Maricarmen" entraron en vigor el 1 y el 2 de octubre de 2026, y el Pleno del Congreso los derogó el viernes 2 de octubre. Si tienes un piso alquilado en Málaga, o estás decidiendo cómo alquilarlo, aquí tienes lo que contenían, lo que ha quedado en pie y lo que conviene hacer ahora. Sin alarmismo y sin humo.

Última revisión: 2 de octubre de 2026, tras la votación del Pleno del Congreso. Actualizaremos esta página cuando el BOE publique el acuerdo de derogación y, por supuesto, si el Gobierno vuelve a presentar las medidas por otra vía.

En resumen: Los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 han sido derogados por el Congreso dos días después de entrar en vigor. Hoy se aplica el mismo marco que había el 29 de septiembre: la Ley de Arrendamientos Urbanos con la reforma de 2019, la Ley 12/2023 de vivienda y, en Andalucía, ninguna zona tensionada declarada. Las medidas pueden volver como proyecto de ley o en un nuevo decreto, así que la dirección política importa aunque la norma haya caído.

Qué ha pasado, fecha a fecha

23 de septiembre de 2026: desahucio en Madrid de Maricarmen Abascal, de 87 años, en el barrio del Retiro. El caso ocupa portadas durante días y acaba dando nombre al paquete.
29 de septiembre: el Consejo de Ministros aprueba dos reales decretos-ley de vivienda.
30 de septiembre: el BOE publica el Real Decreto-ley 26/2026, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta asequible. Entra en vigor el 1 de octubre.
1 de octubre: el BOE publica el Real Decreto-ley 27/2026, de medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Entra en vigor el 2 de octubre.
2 de octubre: Pleno extraordinario del Congreso. PP, Vox, Junts y UPN votan en contra de la convalidación y los dos decretos quedan derogados. Las crónicas parlamentarias recogen 178 votos en contra y 172 a favor en el primero.

Un real decreto-ley necesita que el Congreso lo convalide en los 30 días siguientes a su publicación. Si no consigue la mayoría, queda derogado (artículo 86.2 de la Constitución). No es la primera vez este año: el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, que prorrogaba contratos y limitaba al 2% las subidas de renta, cayó en el Congreso el 28 de abril. Es la segunda derogación en materia de alquiler en seis meses.

Qué contenía el Real Decreto-ley 26/2026 para quien alquila una vivienda

Era el decreto grande. Tocaba contratos, fiscalidad, desahucios, alquiler de temporada, habitaciones y pisos turísticos. Lo que afectaba directamente a un propietario que alquila como vivienda habitual:

Prórroga extraordinaria de dos años. El inquilino con un contrato que venciera antes del 31 de diciembre de 2028 podía pedir hasta dos años más, por anualidades, siempre que estuviera al corriente de pago en los ocho meses anteriores. El propietario debía aceptarla con las mismas condiciones, salvo que ambas partes pactaran otras o que acreditara necesidad de la vivienda para sí o para familiares. Según cálculos publicados por eldiario.es, afectaba a unos 263.000 contratos en Andalucía, la mitad en Málaga y Sevilla.
Tope a las actualizaciones de renta. Las actualizaciones anuales desde la entrada en vigor hasta el 31 de diciembre de 2027 quedaban sujetas a un límite extraordinario del 2%.
Gastos que ya no podías repercutir. En los contratos nuevos, el IBI y otros tributos, los honorarios de agencia y el seguro de impago dejaban de poder cargarse al inquilino.
Alquiler de temporada con causa. Solo cabía si el inquilino estaba desplazado temporalmente por una causa real, escrita en el contrato, y la carga de probarla recaía en el arrendador. Duración de más de 31 días y, como regla, no más de 12 meses. Encadenar contratos de temporada o no acreditar la causa convertía el contrato en uno de vivienda habitual, con sus cinco o siete años.
Habitaciones. El alquiler por habitaciones pasaba a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos, con limitaciones.
Escudo frente a desahucios hasta 2030. Para personas vulnerables sin alternativa habitacional, hasta el 31 de diciembre de 2030. La novedad para el propietario era quién pagaba: la comunidad autónoma tenía dos meses para ofrecer alternativa o asumir las rentas impagadas, con compensación posterior del Estado.
Deducción para inquilinos. Hasta el 10% de lo pagado, con base máxima de 11.630 euros, para bases imponibles por debajo de 33.007,20 euros.
Grandes tenedores y fondos. No prohibía comprar vivienda en general: limitaba, hasta el 31 de diciembre de 2028, las compras por debajo del 70% del valor de tasación por entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles, con excepciones para vivienda asequible o social.
Viviendas vacías. Recargos y, según el texto, la posibilidad de expropiar temporalmente el uso de viviendas vacías durante más de 12 meses, pero solo en zonas tensionadas.
Pisos turísticos. IVA del 10% desde el 1 de diciembre de 2026 para estancias de hasta 30 noches, tope de 31 días a la estancia turística y recargos de IBI en zonas tensionadas. Lo explicamos aparte en qué pasa con tu piso turístico tras la caída del decreto.

Qué contenía el Real Decreto-ley 27/2026: la renovación automática

El segundo decreto era más corto y más profundo. Modificaba el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para que, cumplido el periodo mínimo de cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), el contrato de vivienda habitual se renovara automáticamente por periodos iguales si ninguna parte comunicaba lo contrario.

Para no renovar, el propietario tenía que avisar con seis meses de antelación y pagar al inquilino una indemnización mínima de doce mensualidades, salvo causas justificadas como la necesidad de la vivienda para él o sus familiares, o el ofrecimiento de una vivienda alternativa. Según las lecturas publicadas por despachos y prensa especializada, se aplicaba también a contratos ya firmados mediante un régimen transitorio: los que estuvieran en prórroga tácita se incorporaban al nuevo sistema a partir del primer vencimiento posterior al 2 de febrero de 2027, con cuatro meses de preaviso.

Este decreto nació con menos apoyos que el primero. Las crónicas de la semana ya lo daban por perdido antes de la votación.

Qué habría significado en Málaga: la clave de las zonas tensionadas

Buena parte del decreto 26/2026 solo se activaba en zonas de mercado residencial tensionado, la figura que creó la Ley 12/2023. Declararlas es competencia de cada comunidad autónoma. La Junta de Andalucía no ha declarado ninguna y sostiene que ningún municipio andaluz lo ha solicitado.

Para un propietario en Málaga eso significaba dos listas distintas:

Lo que sí se habría aplicado desde el 1 y el 2 de octubre: la prórroga extraordinaria, el tope del 2% a las actualizaciones, la renovación automática con indemnización, la causa obligatoria en el alquiler de temporada, los límites a las habitaciones, los gastos no repercutibles y el IVA del 10% a los pisos turísticos.
Lo que no habría tocado Málaga mientras no haya zona tensionada: los recargos de IBI a viviendas turísticas y vacías, la expropiación temporal del uso de pisos vacíos y el umbral reducido de gran tenedor.

Esa distinción sigue siendo útil hoy, porque cualquier norma futura con la misma arquitectura tendrá el mismo mapa.

Qué queda en pie el 3 de octubre

Derogado el paquete, el marco es el de siempre. Para no perderte:

Contratos de vivienda habitual. La Ley de Arrendamientos Urbanos tal como la reformó el Real Decreto-ley 7/2019: duración mínima de cinco años (siete con arrendador persona jurídica), prórroga tácita de hasta tres años, preaviso de cuatro meses del arrendador y dos del inquilino para no prorrogar. Sin indemnización por no renovar.
Ley 12/2023 de vivienda. Sigue vigente, con sus zonas tensionadas (ninguna en Andalucía), la definición de gran tenedor (más de diez viviendas) y el índice de referencia para actualizar rentas en los contratos firmados bajo esa ley.
Alquiler de temporada. El artículo 3 de la LAU no exige por sí mismo una causa escrita, pero los tribunales ya examinan si la temporalidad es real. En Andalucía, además, las estancias de más de dos meses quedan fuera de la normativa turística (artículo 1.2.b del Decreto 28/2016). Lo detallamos en qué puedes hacer con tu piso sin licencia turística.
Pisos turísticos. IVA exento sin servicios hoteleros, sin tope estatal de 31 días y con la moratoria de Málaga intacta. Está todo en nuestro hub de normativa del alquiler turístico en Málaga.

Sobre los contratos firmados el 1 o el 2 de octubre, mientras los decretos estaban en vigor: la derogación no tiene efectos retroactivos y, con carácter general, los arrendamientos se rigen por la norma vigente cuando se celebraron. Pero el precedente del Real Decreto-ley 8/2026 dejó dudas sobre las prórrogas solicitadas durante su vigencia, y con dos días de vida habrá muy pocos casos. Si eres uno de ellos, consúltalo con tu abogado antes de hacer nada.

Qué hacer ahora si alquilas en Málaga

Tres cosas, y ninguna es precipitada.

No tomes decisiones por un titular. El decreto ha caído, pero el Gobierno ha dicho que su ambición "va más allá de este real decreto" y la ministra ofreció tramitar las medidas como proyecto de ley urgente. Puede volver todo, parte o nada. Planifica con lo que está en vigor y con un ojo en la dirección del viento.
Revisa cómo está construido tu contrato. Si es de temporada, que la causa de la temporalidad esté escrita y sea real: trabajo remoto, traslado, formación, tratamiento médico. Si es de vivienda habitual, ten claras las fechas de vencimiento y de preaviso. Nada de lo que exigía el decreto para la temporada es mala práctica hoy: un contrato con causa documentada resiste cualquier reforma futura y cualquier juzgado presente.
Decide el modelo con números, no con miedo. Alquiler de larga duración, media estancia, turístico si tienes licencia o renta garantizada. Cada uno tiene un marco legal distinto y una rentabilidad distinta. En la calculadora de rentabilidad puedes comparar escenarios para tu piso.

Dónde está la oportunidad

No vamos a vender que una derogación es una buena noticia para todos. Pero sí hay cuatro cosas que juegan a favor de quien tiene un piso en Málaga y lo gestiona bien.

Málaga sigue sin zona tensionada. Mientras eso no cambie, no hay topes de precio en contratos nuevos ni recargos de IBI, y la mayoría de las medidas más duras de cualquier paquete estatal no se activan aquí. Es una ventaja frente a Cataluña, Baleares, Madrid, País Vasco o Navarra, y conviene no darla por eterna.

La media estancia es el segmento que todos los borradores dejan en pie. Contratos de más de 31 días con causa real, que en Andalucía además quedan fuera de la normativa turística a partir de los dos meses. De octubre a mayo, Málaga tiene demanda de nómadas digitales, traslados de empresa, sanitarios y posgrados. Si tu piso no tiene licencia, es la vía legal sin inscripción. Si la tiene, es el colchón de invierno. Tienes la guía completa en media estancia en Málaga para propietarios.

La licencia turística vale más cada mes. Desde el 25 de julio de 2026 Málaga no admite nuevos alojamientos turísticos en suelo residencial, con una suspensión de hasta tres años. Cada titular con una VUT inscrita y en regla opera en un mercado que ya no crece. Está explicado en la moratoria de pisos turísticos en Málaga.

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Preguntas frecuentes

¿Qué es el decreto Maricarmen?

Es el nombre popular de dos reales decretos-ley de vivienda aprobados por el Consejo de Ministros el 29 de septiembre de 2026: el Real Decreto-ley 26/2026 (función social de la vivienda y oferta asequible) y el Real Decreto-ley 27/2026 (estabilidad de los contratos de vivienda habitual). Toman el nombre de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años desahuciada en Madrid el 23 de septiembre de 2026.

¿Está en vigor el decreto Maricarmen?

No. El Real Decreto-ley 26/2026 entró en vigor el 1 de octubre de 2026 y el 27/2026 el 2 de octubre, pero el Pleno del Congreso rechazó su convalidación el 2 de octubre con los votos en contra de PP, Vox, Junts y UPN. Al no convalidarse, ambos quedan derogados conforme al artículo 86.2 de la Constitución, y sus efectos cesan desde la publicación del acuerdo de derogación en el BOE.

¿Afectaba el decreto Maricarmen a Málaga y a Andalucía?

En parte. La prórroga extraordinaria, el tope del 2% a las actualizaciones, la renovación automática con indemnización, la causa obligatoria en el alquiler de temporada y el IVA del 10% a los pisos turísticos se aplicaban en toda España. Los recargos de IBI, la expropiación temporal de viviendas vacías y el umbral reducido de gran tenedor solo operaban en zonas tensionadas, y Andalucía no ha declarado ninguna.

¿Qué pasa con un contrato firmado el 1 o el 2 de octubre de 2026?

La derogación de un real decreto-ley no tiene efectos retroactivos: con carácter general, un contrato se rige por la norma vigente en el momento de firmarlo. Con solo dos días de vigencia habrá muy pocos casos, pero si el tuyo es uno de ellos, revísalo con un abogado, porque el precedente del Real Decreto-ley 8/2026 dejó dudas sobre las prórrogas pedidas durante su vigencia.

¿Puede volver el decreto Maricarmen?

Sí. El Gobierno no retiró los decretos antes de la votación y la ministra de Vivienda ofreció tramitar las medidas como proyecto de ley urgente para admitir enmiendas. También sigue en el Congreso una proposición de ley sobre el alquiler de temporada. Nada obliga a que vuelvan con el mismo contenido, pero la dirección política es la misma desde marzo de 2026.

Fuentes oficiales y de referencia

Esta página informa, no asesora. Las cifras de prórrogas, votos y detalles de aplicación proceden de la prensa y de despachos especializados citados en el texto, verificadas el día de la redacción; el texto legal es el del BOE. Para tu caso concreto, habla con tu abogado o asesor.

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