Normativa del alquiler turístico en Málaga, actualizada 2026
La regulación ha cambiado más en dos años que en la década anterior. Aquí la explicamos sin alarmismo y sin humo: cada artículo está verificado contra el BOE, el BOJA y los acuerdos del Ayuntamiento, con enlaces a las fuentes y fecha de revisión.
Última revisión: 7 de agosto de 2026
EN RESUMEN
Licencias nuevas: suspendidas en toda Málaga capital desde el 23/08/2025; desde el 25/07/2026 tampoco hay nuevo hospedaje en suelo residencial.
Licencias existentes: siguen operando; la moratoria no las retira. Una licencia en regla es hoy un activo escaso.
Comunidades: empezar una VUT exige aprobación previa por 3/5 desde el 03/04/2025; no es retroactivo.
Sin licencia: la media estancia (más de 2 meses por inquilino) es legal y no necesita inscripción turística.
Los cinco temas que debes dominar
La moratoria de Málaga, explicada
Cronología verificada 2024-2026: el veto en 43 barrios, la suspensión total de nuevas VUT y el freno al hospedaje en suelo residencial. Qué pasa con tu licencia.
Leer →COMUNIDADESLa regla de los 3/5 de tu comunidad
Desde abril de 2025, empezar una vivienda turística exige aprobación previa de la comunidad. Qué dice la ley y por qué no afecta a los pisos que ya operaban.
Leer →URBANISMOCompatibilidad urbanística (Decreto-ley 1/2025)
Que tu piso sea residencial ya no basta: qué exige Andalucía desde marzo de 2025 y qué riesgo tiene declarar mal en el registro.
Leer →SIN LICENCIASin licencia: qué puedes hacer con tu piso
La media estancia (más de 2 meses) es legal, no necesita licencia turística y tiene demanda real en Málaga. Cómo funciona y qué riesgos evitar.
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IRPF sin reducción, IVA exento salvo servicios hoteleros, 19% o 24% para no residentes y qué ve Hacienda. El 21% de IVA sigue sin aprobarse.
Leer →¿Prefieres que lo miremos por ti?
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¿Puedo conseguir una licencia turística nueva en Málaga capital en 2026?
Tengo licencia VUT desde antes de la moratoria. ¿Me la pueden quitar?
¿Mi comunidad de vecinos puede prohibirme alquilar a turistas?
¿Qué hago con mi piso si no puedo conseguir licencia?
¿Está aprobado el IVA del 21% para pisos turísticos?
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