Si tienes un edificio, un hostal o una pensión en Málaga, en 2026 te llegan tres tipos de llamada: la del que quiere comprarlo, la del gestor que quiere operarlo a comisión y la del operador que quiere alquilártelo entero y pagarte una renta fija cada mes. A esa tercera fórmula el sector la llama master lease. Es el modelo con el que crecen limehome o Numa en toda Europa, y también el que proponemos en AltaHomes para edificios y hostales de Málaga. Aquí tienes qué es exactamente, cómo se estructura el contrato, qué cobras y qué dejas de cobrar, qué pasa con la licencia de un hostal y cómo compararlo con vender o con gestionar a comisión.
Última revisión: 4 de octubre de 2026.
Qué es un master lease y por qué se llama así
Un master lease es un contrato de arrendamiento a largo plazo de un inmueble completo, firmado entre el propietario y un operador profesional de alojamiento. El operador paga una renta fija mensual, asume la explotación y subarrienda las unidades por noches, semanas o meses a los huéspedes. Se llama "master" (principal) porque ese contrato está por encima de todos los subarriendos que cuelgan de él: tú tienes un único inquilino, el operador, y él tiene cientos al año.
En derecho español no existe la figura con ese nombre. Lo que se firma es un arrendamiento para uso distinto del de vivienda regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el subarriendo por estancias expresamente autorizado. Si lo que alquilas es un hostal en funcionamiento, con su licencia, su mobiliario y su clientela, el contrato puede configurarse como arrendamiento de industria, que se rige por el Código Civil y no por la LAU. La figura la elige tu abogado; el resultado económico es el mismo: renta fija para ti, explotación para el operador.
La fórmula no es nueva ni exótica. Según la prensa del sector, limehome firma contratos de hasta 20 años con propietarios de edificios y casi la mitad de sus últimas operaciones en Europa son con propietarios que ya habían firmado antes con ellos. Los fondos que compran edificios para uso turístico en Málaga buscan precisamente eso: un operador que les firme un master lease. Lo que cambia con AltaHomes es la escala y la cercanía: trabajamos con edificios y hostales pequeños y medianos, y hablas con los fundadores.
Cómo se estructura el contrato
Un master lease serio tiene cinco piezas, y las cinco deben estar por escrito antes de firmar nada.
Plazo. El operador invierte en la puesta a punto y en el arranque comercial, así que necesita tiempo para recuperarla. En grandes operadores lo habitual son entre 10 y 20 años; en activos pequeños se ven plazos más cortos con prórrogas pactadas. Un plazo largo te da previsibilidad; a cambio, pide que el contrato prevea qué pasa si el operador incumple o si tú quieres vender.
Renta. Fija y mensual, con una actualización anual pactada (IPC, un porcentaje fijo o escalones). Algunos contratos añaden una parte variable sobre los ingresos del operador, la llamada renta híbrida: menos fijo a cambio de participar en los años buenos. Es habitual pactar una carencia durante las obras iniciales.
Garantías. La LAU fija una fianza mínima de dos mensualidades en arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y es normal pactar además un aval bancario o un depósito superior. Pregunta siempre quién responde si el operador deja de pagar y en qué plazo recuperas el inmueble. La quiebra de Sonder en 2025, que según la prensa dejó edificios vacíos de un día para otro en varios países, es el recordatorio de que la solvencia del operador es parte del contrato.
Reparto de gastos. Lo habitual es que el operador asuma suministros, limpieza, mantenimiento ordinario, seguros de la explotación y tasas de la actividad, y que el propietario conserve el IBI, la comunidad, el seguro del edificio y la estructura. El IBI y las derramas extraordinarias se negocian. En nuestra propuesta el reparto va en una tabla, partida por partida.
Puesta a punto y mejoras. Quién paga la reforma inicial, en qué plazo se amortiza y qué pasa con las mejoras al terminar el contrato. La regla general es que las mejoras fijas quedan en el inmueble, es decir, para ti. El mobiliario y la tecnología suelen ser del operador.
Qué cobras y qué dejas de cobrar
Con gestión por comisión tu ingreso es lo que facturan las unidades menos la comisión del gestor (en AltaHomes, entre el 15% y el 25% según el servicio) y menos los gastos de explotación. Varía cada mes, y tú asumes las temporadas bajas, las averías y las vacantes.
Con un master lease cobras lo mismo cada mes, haya huéspedes o no. La renta fija suele quedar por debajo de lo que un año bueno de explotación te dejaría neto, y por encima de lo que te deja un año malo. Esa diferencia es el precio de la certeza y de no gestionar nada. Si un operador te ofrece una renta igual al mejor escenario de explotación, desconfía: o no ha hecho los números o no piensa cumplirlos.
Tres preguntas deciden qué modelo te conviene:
- Quieres implicarte. Si te interesa el negocio y aceptas la variabilidad, la comisión suele rendir más a largo plazo.
- Necesitas previsibilidad. Herencias con varios herederos, financiación que exige un flujo estable o un propietario que vive fuera suelen preferir la renta fija.
- El activo necesita una inversión que no quieres hacer. Un master lease con la puesta a punto a cargo del operador resuelve las dos cosas a la vez.
Si el edificio es tuyo pero prefieres la comisión, tienes el detalle en la gestión de edificios y hostales por comisión. Si quieres comparar las dos cifras con números reales de tu activo, pide una propuesta de master lease: la entregamos con el escenario de comisión al lado.
Hostales y pensiones: qué pasa con la licencia
La normativa andaluza de establecimientos hoteleros exige que todo el establecimiento lo explote un único titular, lo que llama unidad de explotación, y permite que ese titular no sea el propietario del inmueble. Por eso un hostal se puede alquilar entero a un operador sin tocar la licencia: el cambio de explotador se formaliza con el contrato y la comunicación al Registro de Turismo de Andalucía. El inmueble sigue siendo tuyo y la licencia sigue vinculada al establecimiento.
Esto importa más en 2026 que hace dos años. Desde el 25 de julio Málaga no admite nuevo hospedaje en suelo residencial, así que una licencia de hostal o pensión en vigor es un activo escaso. Un operador no puede crearla; solo puede alquilártela. Tienes el detalle en la moratoria de Málaga.
Antes de firmar, comprueba tres cosas: que la licencia esté al día en el Registro de Turismo, que el edificio no tenga órdenes de ejecución pendientes y que el contrato diga quién asume las adaptaciones que pueda exigir una inspección.
Fiscalidad básica para el propietario
Aquí cambia algo importante respecto a alquilar un piso a una familia. El arrendamiento de un inmueble a una empresa que lo explota como alojamiento no está exento de IVA: la renta lleva IVA al 21%, tú emites factura mensual y el operador se lo deduce. Si eres persona física, el operador te practicará además una retención a cuenta del IRPF sobre la renta (hoy del 19%, salvo excepciones), que luego descuentas en tu declaración. Si el edificio está en una sociedad, tributa en el Impuesto sobre Sociedades.
Los gastos que conservas (IBI, comunidad, seguro del edificio, amortización) siguen siendo deducibles del rendimiento. Tienes el marco general en la guía de fiscalidad del alquiler turístico, y para tu caso concreto habla con tu asesor antes de firmar, no después.
Vender, comisión o master lease: cómo comparar con números
- Pide una valoración de venta real, de un agente que haya cerrado operaciones de edificios o de hostales en Málaga, no la cifra del portal.
- Pide una proyección de explotación por comisión unidad a unidad, con ocupación y precio medio justificados, y resta la comisión y los gastos.
- Pide una propuesta de renta fija por escrito, con plazo, actualización, garantías y reparto de gastos.
- Compara el flujo neto anual de las tres opciones y, sobre todo, su riesgo: qué pasa en un año malo en cada una.
- Añade lo que la venta hace desaparecer: la plusvalía futura del edificio y la opción de vender más adelante con el contrato en vigor. Un edificio alquilado a un operador solvente se vende como activo de inversión, con inquilino y renta conocida, y eso suele mejorar el precio frente a venderlo vacío.
Qué preguntar a un operador antes de firmar
- Quién opera de verdad las unidades y cuántas tiene hoy. Pide ver las reseñas públicas.
- Quién atiende al huésped y a qué horas. En AltaHomes es nuestro equipo, por WhatsApp, 24/7.
- Si tiene canal directo propio o depende al cien por cien de las plataformas. Un operador que solo vive de Airbnb es más frágil ante cualquier cambio de reglas.
- Qué pasa si deja de pagar: garantía, plazo de resolución y recuperación del inmueble.
- Quién paga la reforma y qué queda en el edificio al final del contrato.
- Qué seguro cubre la explotación y qué seguro sigues pagando tú.
¿Qué diferencia hay entre un master lease y la renta garantizada?
La renta garantizada es un master lease a pequeña escala: el mismo contrato de arrendamiento con renta fija, pero sobre una sola vivienda turística. En AltaHomes lo ofrecemos para pisos con licencia VUT en la página de renta garantizada. El master lease es la versión para un edificio completo, un hostal, una pensión o un hotel pequeño, con plazo más largo y una puesta a punto negociada.
¿Cuánto dura un master lease?
Depende del activo y de la inversión inicial. En el sector, los grandes operadores firman entre 10 y 20 años; en edificios y hostales pequeños se ven plazos más cortos con prórrogas pactadas. Lo importante es que el plazo, las prórrogas y las salidas anticipadas estén por escrito.
¿Puedo vender el edificio con un master lease en vigor?
Sí. El contrato acompaña al inmueble: el comprador se convierte en arrendador y sigue cobrando la renta. De hecho, un edificio con un operador solvente dentro se vende como activo de inversión, con inquilino y renta conocida, lo que suele facilitar la venta.
¿Quién paga la reforma en un master lease?
Se negocia y se refleja en la propuesta. Lo habitual es que el operador asuma la puesta a punto operativa (mobiliario, cerraduras, tecnología, pintura) y que las obras estructurales o las que exige la normativa se repartan o las asuma el propietario, a veces a cambio de una carencia o de una renta algo mayor. Las mejoras fijas quedan en el inmueble al terminar.
¿Es legal alquilar un hostal con licencia a un operador en Andalucía?
Sí. La normativa andaluza de establecimientos hoteleros exige un único explotador por establecimiento y permite que sea distinto del propietario. El cambio de explotador se comunica al Registro de Turismo de Andalucía y la licencia sigue vinculada al establecimiento. Lo que no se puede hacer es dividir la explotación entre varios operadores.
Fuentes oficiales y de referencia
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (artículos 3, 32 y 36)
- Decreto 47/2004 de establecimientos hoteleros de Andalucía, texto consolidado
- Junta de Andalucía: establecimientos hoteleros en el Registro de Turismo
- Agencia Tributaria: IVA en el alquiler de apartamentos turísticos
- Serviced Apartment News: repeat partnerships drive limehome's European growth
- limehome: lease your property to limehome
Esta página informa, no asesora. Los plazos, rentas y repartos descritos son los habituales en el sector, no una oferta; la nuestra llega por escrito tras visitar el activo. Para la figura contractual y la fiscalidad de tu caso, habla con tu abogado y tu asesor.
Si tienes un edificio, un hostal o una pensión en Málaga y quieres saber qué renta fija admite, cuéntanoslo. En la página de master lease tienes cómo trabajamos y el formulario para pedir la propuesta, que entregamos con el escenario de comisión al lado para que compares con números.
