Málaga ha cerrado la puerta a nuevas viviendas turísticas. Desde el 23 de agosto de 2025 no se admiten nuevas inscripciones de VUT en toda la ciudad, y antes ya existía el veto en 43 barrios saturados, en vigor desde el 14 de enero de 2025. Muchos propietarios se hacen la misma pregunta: si no puedo alquilar por días, ¿qué hago con mi piso?
La media estancia es la respuesta más razonable para buena parte de ellos. Hablamos de alquilar por meses: contratos de temporada de más de 2 meses que quedan fuera de la normativa turística andaluza. No necesitan licencia VUT, no dependen de la moratoria y atraen a un tipo de inquilino que paga bien y da poco trabajo. También interesan a propietarios que sí tienen licencia pero están cansados de la rotación constante del turístico.
En esta guía explicamos qué es exactamente la media estancia, quién la demanda en Málaga, qué gana y qué pierde el propietario frente al alquiler turístico, y dónde está el riesgo de verdad: en un contrato mal redactado. Si tu caso es que no tienes licencia y no sabes por dónde empezar, tenemos una guía específica sobre qué hacer si no tienes licencia VUT.
Qué es la media estancia (y qué no es)
El nombre técnico es arrendamiento de temporada. La Ley de Arrendamientos Urbanos lo trata como un arrendamiento para uso distinto del de vivienda: el inquilino vive en el piso durante un tiempo, pero su residencia habitual está en otro sitio. Esa es la clave jurídica de todo el modelo.
En la práctica funciona así: contratos de más de 2 meses, piso amueblado, suministros incluidos y una causa concreta que justifica la temporalidad. Un traslado de trabajo, un curso, una obra en la vivienda del inquilino. Al superar los 2 meses, el contrato queda fuera de la normativa turística andaluza. Sin licencia VUT, sin placa en la puerta, sin registro de viajeros.
Tampoco es un alquiler turístico camuflado ni una vivienda habitual con otro nombre. Es una figura propia, y por eso el contrato tiene que estar bien hecho, como veremos más abajo.
Quién alquila por meses en Málaga
El inquilino de media estancia no es un turista. Llega con maleta grande, trabaja o estudia, y necesita una casa que funcione desde el primer día. Los perfiles que más vemos:
- Nómadas digitales y teletrabajadores que pasan una temporada en la ciudad sin mudarse de forma definitiva.
- Trabajadores desplazados por su empresa: proyectos, aperturas, cobertura de puestos temporales.
- Personas con obras o reformas en su vivienda que necesitan un piso completo mientras duran.
- Estudiantes de posgrado, investigadores y personal sanitario que viene a Málaga por un curso o una rotación concreta.
Este inquilino valora buen wifi, un escritorio, lavadora, cocina completa y un casero que responda. Y suele cuidar el piso, porque durante meses es su casa.
Media estancia frente a alquiler turístico
A favor de la media estancia: no necesitas licencia VUT, así que la moratoria no te afecta. Menos rotación significa menos limpiezas, menos desgaste y menos incidencias. Los ingresos son más estables mes a mes y no dependen de la temporada alta. Y la relación con la comunidad de vecinos mejora, algo que no es menor desde que la regla de los 3/5 permite a las comunidades vetar nuevos pisos turísticos, en vigor desde el 3 de abril de 2025.
En contra: en zonas de alta demanda turística, un piso bien gestionado por días suele facturar más que el mismo piso por meses. No te vamos a dar una cifra mágica porque depende de la zona, del piso y de la época del año. También exige seleccionar bien al inquilino: un error en turístico dura un fin de semana, un error en media estancia dura meses. Y en el IRPF no hay ventaja: la reducción prevista para el alquiler de vivienda habitual, que va del 50 al 90%, no se aplica ni al turístico ni al de temporada. Tienes más detalle en nuestra guía de fiscalidad del alquiler turístico.
Si lo que buscas es la máxima tranquilidad y el mínimo trabajo, el paso siguiente es el alquiler de larga estancia, con contratos más largos y otra fiscalidad.
El riesgo real: la recalificación del contrato
El peligro de la media estancia no está en la normativa turística. Está en el papel. Si el contrato de temporada no recoge una causa real de temporalidad, o el inquilino convierte el piso en su residencia habitual, un juez puede recalificarlo como arrendamiento de vivienda. Y eso lo cambia todo: prórrogas obligatorias a favor del inquilino, límites en la actualización de la renta y una recuperación del piso mucho más lenta.
Los errores que más se repiten:
- Copiar un modelo de internet y limitarse a poner "temporada" en el título. El nombre no decide nada, decide el uso real.
- No pedir documentación que acredite la causa: contrato de trabajo temporal, matrícula del curso, licencia de obra.
- Encadenar renovaciones al mismo inquilino hasta que la temporalidad deja de ser creíble.
- Permitir el empadronamiento del inquilino en la vivienda, que es un indicio directo de residencia habitual.
Nada de esto la convierte en un modelo arriesgado. Solo exige rigor desde el primer contrato.
Cómo gestionamos la media estancia en AltaHomes
Aplicamos a la media estancia la misma operativa que usamos en el alquiler turístico, donde hemos atendido a más de 6.000 huéspedes y mantenemos un perfil Superhost con 4,9/5 y más de 750 reseñas en 3 plataformas. Esa experiencia se nota en la presentación del piso y en la velocidad de respuesta.
En concreto, nos ocupamos de:
- Contratos de temporada redactados con causa documentada, para minimizar el riesgo de recalificación.
- Selección del inquilino: verificación de identidad, solvencia y motivo de la estancia.
- Precio por meses ajustado a la demanda real de cada zona, no una tarifa plana todo el año.
- Fotografía, anuncio y publicación en los canales donde busca este inquilino.
- Incidencias, mantenimiento y entradas y salidas sin que tengas que estar presente.
Si tienes licencia VUT, combinamos modelos: turístico cuando la demanda lo paga y media estancia el resto del año, con un solo calendario y un solo interlocutor. Nuestra comisión publicada va del 15% al 25% según el nivel de servicio. Puedes ver cómo trabajamos en gestión de propiedades y pedirnos una propuesta para tu piso sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia VUT para alquilar por meses en Málaga?
No. Los contratos de temporada de más de 2 meses quedan fuera de la normativa turística andaluza, así que no requieren inscripción como VUT ni les afecta la moratoria de Málaga. Es la vía natural para propietarios que llegaron tarde a la licencia o que tienen el piso en un barrio vetado.
¿Qué pasa si el inquilino se queda más tiempo del pactado?
Si el contrato está bien redactado, con causa de temporalidad documentada y fecha de fin clara, la posición del propietario es sólida. El problema aparece cuando el contrato es genérico o la relación se ha ido renovando sin causa: ahí el inquilino puede defender que la vivienda es su residencia habitual. Por eso insistimos tanto en el contrato inicial y en la documentación de cada estancia.
¿Cómo tributa la media estancia en el IRPF?
Como rendimiento del capital inmobiliario, igual que cualquier alquiler, pero sin la reducción reservada al alquiler de vivienda habitual, que va del 50 al 90%. En eso está en la misma situación que el alquiler turístico. Los gastos deducibles habituales sí se aplican. Para tu caso concreto, consulta con un asesor fiscal, sobre todo si no resides en España.
