Fiscalidad del alquiler turístico: lo que de verdad pagas en 2026

Aviso antes de empezar: esto es un mapa general con fuentes de la Agencia Tributaria, no asesoramiento fiscal. Cada caso tiene matices y la decisión final es de tu asesor. Dicho esto, el terreno de juego en agosto de 2026 es el siguiente.

IRPF: capital inmobiliario, y sin reducción

Para el propietario típico, los ingresos del piso turístico tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir los gastos en proporción a los días alquilados (intereses, IBI, comunidad, suministros, amortización, y también la comisión de tu gestora). Solo pasarías a tributar como actividad económica si prestas servicios propios de la industria hotelera durante la estancia (recepción permanente, limpieza y cambio de ropa periódicos mientras el huésped está alojado) o si tienes un empleado a jornada completa. La limpieza entre huésped y huésped no cuenta como servicio hotelero: lo dice la propia AEAT.

El dato que casi nadie explica: el alquiler turístico no tiene ninguna reducción en el IRPF. El alquiler de vivienda habitual disfruta de reducciones del 50% al 90% (60% en contratos anteriores a mayo de 2023); el turístico y el de temporada, cero. Y por los días en que el piso está vacío tributas además por imputación de rentas (el 1,1% o el 2% del valor catastral, en proporción). Ocupación baja significa pagar impuestos por un piso que no factura: una razón fiscal, además de económica, para no conformarse con una gestión mediocre.

IVA: exento hoy; el 21% es solo una propuesta

Si no prestas servicios hoteleros, tu alquiler turístico está exento de IVA. Si los prestas, repercutes el 10%. Eso es lo que está en vigor.

Sobre el famoso IVA del 21% a los pisos turísticos: a día de hoy no existe. El Gobierno lo incluyó en un paquete de vivienda cuya aprobación aplazó a septiembre de 2026 por falta de apoyos, y hay una proposición de ley en el Congreso en el mismo sentido que tampoco se ha aprobado. Puede salir adelante, puede cambiar de diseño o puede no aprobarse. Cuando haya norma publicada en el BOE, actualizaremos esta página; hasta entonces, cualquier web que te diga que "ya se paga el 21%" te está informando mal.

Propietarios no residentes: la diferencia clave

Si no resides en España, tributas por el IRNR con el modelo 210 (desde 2024 se presenta una vez al año, del 1 al 20 de enero). La diferencia importante es dónde resides tú, no tu piso:

• Residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein: 19% sobre el rendimiento neto, con gastos deducibles.
• Resto (Reino Unido y Estados Unidos incluidos): 24% sobre los ingresos brutos, sin deducir ningún gasto.

Ese matiz cambia por completo la rentabilidad neta de un propietario extranjero y conviene tenerlo claro antes de comprar. Si es tu caso, nuestro equipo trabaja a diario con propietarios no residentes: así les gestionamos la operación completa.

Hacienda ya lo ve todo

Desde el ejercicio 2023, Airbnb, Booking y el resto de plataformas comunican cada enero a la Agencia Tributaria los ingresos por anfitrión: importes por trimestre, comisiones, referencia catastral y días alquilados (modelo 238, la trasposición europea DAC7; el antiguo modelo 179 desapareció). Esa información se cruza además con el país de residencia del propietario. Declararlo todo no es una recomendación prudente: es la única opción sensata.

¿Y la tasa turística?

En Andalucía no existe tasa turística a fecha de esta revisión. El Pleno de Málaga pidió en diciembre de 2025 a la Junta que habilite una con carácter voluntario y el debate sigue abierto, pero no hay nada aprobado. Si eso cambia, lo verás aquí con su fecha.

En resumen

• IRPF: capital inmobiliario, gastos deducibles en proporción, sin reducción, imputación de rentas por los días vacíos.
• IVA: exento sin servicios hoteleros; 10% con ellos; el 21% es una propuesta no aprobada.
• No residentes: 19% neto (UE/EEE) frente a 24% bruto (resto), modelo 210 anual.
• Las plataformas informan a Hacienda de todos tus ingresos (modelo 238).
• Tasa turística en Málaga: no existe hoy.