Master lease : définition, structure du contrat, ce que touche le propriétaire, sort de la licence d'un hostal et comparaison avec la vente ou la gestion.

Un master lease est un bail de longue durée portant sur un immeuble entier, un hostal ou une pension, signé entre le propriétaire et un opérateur professionnel d'hébergement. L'opérateur verse un loyer fixe chaque mois, assume l'exploitation et sous-loue les unités aux voyageurs à la nuit, à la semaine ou au mois. C'est le modèle avec lequel limehome ou Numa grandissent en Europe, et celui qu'AltaHomes propose pour les immeubles et hostales de Malaga. En droit espagnol, il s'agit d'un bail à usage autre que d'habitation (LAU) avec sous-location expressément autorisée, ou d'un bail de fonds de commerce lorsque l'hostal est loué en activité avec sa licence.

Un contrat sérieux fixe cinq points par écrit : la durée (de 10 à 20 ans chez les grands opérateurs, plus court avec prolongations pour les petits actifs), le loyer et sa révision annuelle, les garanties (la LAU impose un dépôt minimum de deux mois pour cet usage, souvent complété par une caution bancaire), la répartition des charges (l'opérateur prend en général les fluides, l'entretien courant et les assurances d'exploitation, le propriétaire garde la taxe foncière, les charges de copropriété et la structure) et la remise en état initiale, avec le sort des améliorations en fin de bail. Le loyer fixe se situe en général sous ce qu'une bonne année d'exploitation à la commission rapporterait, et au-dessus d'une mauvaise année : c'est le prix de la certitude.

Pour un hostal ou une pension, la réglementation andalouse exige un exploitant unique pour tout l'établissement et permet qu'il soit distinct du propriétaire : le changement d'exploitant se formalise par le contrat et une communication au Registre du tourisme d'Andalousie, la licence restant attachée à l'établissement. Depuis le 25 juillet 2026, Malaga n'admet plus de nouvel hébergement touristique en zone résidentielle, ce qui rend une licence en vigueur d'autant plus précieuse. Côté fiscalité, le loyer versé par un opérateur est soumis à la TVA de 21 % et, pour un propriétaire personne physique, à une retenue à la source sur le revenu ; consultez votre conseiller avant de signer.

Pour comparer vente, gestion à la commission et master lease, demandez trois chiffres écrits : une estimation de vente réelle, une projection d'exploitation unité par unité et une proposition de loyer fixe avec durée, garanties et répartition des charges. Un immeuble loué à un opérateur solvable se vend ensuite comme un actif d'investissement, avec locataire et loyer connus. Découvrez notre gestion de biens à Malaga et contactez-nous pour recevoir une proposition écrite après visite de votre immeuble ou de votre hostal. Cette page informe, elle ne conseille pas.