Compatibilidad urbanística: por qué tener un piso residencial ya no basta para alquilarlo a turistas

En resumen: desde el 4 de marzo de 2025, que tu piso sea residencial ya no basta para destinarlo a uso turístico en municipios como Málaga. El Decreto-ley 1/2025 exige que el planeamiento prevea la compatibilidad urbanística y que obtengas la licencia o declaración responsable de cambio de uso antes de inscribir la vivienda. Declarar en falso puede suponer la cancelación de la inscripción y hasta un año de veto.

Hasta 2025, la lógica era simple: piso residencial más declaración responsable turística igual a vivienda de uso turístico. El Decreto-ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, en vigor desde el 4 de marzo de 2025, rompió esa ecuación en los municipios que declaren razones imperiosas de interés general. Málaga es uno de ellos.

Lo que cambió

El artículo 6.1 lo dice de forma literal: en esos municipios «el uso residencial de una parcela no habilitará por sí mismo la posibilidad de destinar las viviendas al alojamiento turístico». Hacen falta dos cosas más: que el planeamiento urbanístico prevea expresamente la compatibilidad del uso turístico con el residencial, y que obtengas la licencia o presentes la declaración responsable urbanística correspondiente (la de cambio de uso) antes de inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.

Un apunte de precisión, porque circula mucho por internet: la norma no habla de un «informe de compatibilidad urbanística». Habla de licencia o declaración responsable que posibilite el destino turístico. Algunos ayuntamientos lo instrumentan con informes, pero el término legal es ese.

La declaración responsable ahora compromete más

El mismo decreto-ley reescribió el artículo 9 del Decreto 28/2016. La declaración responsable que se presenta para inscribir una VUT ahora obliga a manifestar, entre otras cosas, que la vivienda es urbanísticamente compatible con el uso turístico y que la comunidad de propietarios la ha autorizado expresamente (la regla de los 3/5). Declarar algo que no es cierto tiene consecuencias concretas: cancelación de la inscripción en el registro y hasta un año de veto para volver a inscribir la misma vivienda.

El control cruzado: Turismo y Ayuntamiento se hablan

Cada inscripción nueva se comunica al ayuntamiento. Si el ayuntamiento detecta que una vivienda turística no encaja con su normativa urbanística, lo comunica a la Consejería de Turismo para que cancele la inscripción, previa audiencia. Esto alcanza también a viviendas ya inscritas: una inscripción no es un blindaje si hay un problema urbanístico de fondo. Las cifras demuestran que no es teoría: en febrero de 2026 la Junta había cancelado de oficio miles de inscripciones en Andalucía, con Málaga como provincia más afectada según la prensa.

El artículo 6.2: la palanca de las moratorias

El apartado 2 del mismo artículo permite a los ayuntamientos suspender licencias y declaraciones responsables de VUT en todo el término municipal mientras tramitan su planeamiento, hasta un máximo de tres años. Es exactamente la base jurídica que usó Málaga para congelar todas las altas nuevas desde el 23 de agosto de 2025. La cronología completa está en nuestro artículo sobre la moratoria.

Qué debes hacer según tu caso

• Ya tienes VUT inscrita: revisa que tu realidad coincida con lo declarado (uso, requisitos del Decreto 31/2024, datos del registro al día, autorización de comunidad si te era exigible). La mejor defensa frente al control cruzado es no tener nada que corregir.
• Ibas a inscribir una VUT en Málaga capital: la vía está suspendida mientras dure la moratoria. Valora la media estancia como alternativa legal.
• Compras una vivienda que ya tiene licencia: es donde está el mercado ahora mismo. Que un abogado revise la inscripción, su encaje urbanístico y las condiciones de transmisión antes de firmar. Nosotros te ayudamos con la parte de negocio: qué puede facturar y cómo la gestionaríamos.